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劉麗梅:從《逆權管有條例的相關修訂》探討基督徒對該條例的立場 PDF 列印 E-mail
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週六, 17 二月 2018 11:18

從《逆權管有條例的相關修訂》探討基督徒對該條例的立場

推介人:郭鴻標博士
作者:劉麗梅


專文: 從《逆權管有條例的相關修訂》探討基督徒對該條例的立場

引言:



香港新界因着過去由殖民地時期,直到回歸祖國的種種複雜性歷史,導致很多土地上爭議,其中一項就是有關土地的「逆權管有」(坊間一般稱為「逆權侵佔」)的法律問題和爭議。香港法律改革委員會曾在2012年發表過報告,建議當香港有註冊業權制度後,大幅修訂「逆權管有」相關法例,只要註冊業主提出反對,就能阻止「逆權管有」。[1] 可是,這修訂引起不少團體和人士的關注,指出這項修訂會令長期在新界鄉郊地區艱苦的農夫,失去阻擋發展商逼遷的唯一有效和具法律保障的方法。不過仍有不少的大地主則贊成修例,他們認為目前的制度容許佔地者以法律援助的方法入稟霸佔不應該屬於他的地土,這是對業主極不公平的事情。有見及此,筆者曾經讀過幾年的法律,也大約了解相關的法律條文和近年有關逆權侵佔判決書的內容。筆者希望從條例修訂的背景資料入手,接著了解一下香港的土地資源發展,然後引述修訂條例的內容和資詢文件,並就基督教倫理觀點探討兩的觀點,並加以整合,盼能整理和探討《逆權管有條例的相關修訂》作為基督徒的我們能夠從中建構出相關的信仰立場。



  1. 香港《逆權管有條例的相關修訂》的背景資料

    1. 《逆權管有》的背景

      在香港地少人多,有些人擅自佔有土地,佔地者只要持續佔用該私人土地達12年,或佔用政府土地達60年,就可以向法庭申請「逆權管有」該土地,若然成功的話,就可以成為該土地新的業權擁有人。「逆權管有(Adverse Possession)」源自英國普通法(Common Law),香港法例第347章《時效條例》,規限了土地訴訟的時效限制。[2] 這條條例由1965611日在香港訂立,就一直沿用至今(其中分別於1976年第67號文件廢除第5條;在2010年第17號文件廢除第112條;又在1991年修訂了過度性的條文)[3]

    2. 何謂《逆權管有》?

      根據香港法例第347章《時效條例》第13條第1項《處於逆權管有下訴訟權始產生或繼續》列明: 「版本日期:1997/6/30


  1. 除非土地是由時效期的計算對其有利的人所管有(在本條中提述為逆權管有),否則收回土地的訴訟權須當作沒有產生;而凡根據本條例前述條文上述訴訟權被當作在某日期產生,但無人於該日期在逆權管有,則訴訟權不當作產生,除非與直至該土地處於逆權管有下。

    而第347章第13條的論述中,又牽涉到另外「時效期」和「管有」兩條相關的條例,包括是《贖回訴訟的時效》及《土地業權條例》。

    根據香港法例第347章《時效條例》第14條《贖回的訴訟時效》列明:

    「版本日期:1997/6/30


如土地的承按人管有任何已作按揭的土地已有12年,按揭人或透過按揭人而申索的人以後即不得提出贖回該承按人如此管有的土地的訴訟。(1991年第31號第7條修訂)



根據香港法例585章第82條第9項《法庭作出的更正》列明: 附註:尚未實施



(9) 為施行第(2)款,如任何人就有關註冊土地或註冊長期租契收取租金或利潤,或有權利就有關註冊土地或註冊長期租契收取租金或利潤,他須視為正管有該土地。



  1. 香港的土地資源發展



香港的人口在1960年大約三百萬,至2016年中大約有七百三十五萬人左右。[4] 短短的56年間增加了約四百三十五萬人,即增加了2.45倍,大部分的人都是因為當時中共的政治因素,走難來到香港,他們根本不是土生土長,擁有土地的香港人。那個時候,土地的界線和擁有權並不清晰,當時很多的難民都「劃地為牢」在廣大的土地上,劃出地方,為自己作走難到香港的住所。那時的註冊業主分地土的界線也不清晰,並且在走難和戰亂等的情況中,也十分難管理、查核、審視自己的地土,這當然就造成一批難民可以在「冇王管」的情況下屋住在農地和鄉效的地方。



可是,香港的土地供應根本性沒有增加,香港的土地面積約有1100平方公里,其中住屋所佔的面積大約是7%;道路、機場、工商樓宇、政府及教育醫療康樂等設施所佔的面積大約是17%;剩下來的是未用以建設的土地,包括空置土地、農地、魚塘、基圍、林地、草地、紅樹林及荒地等,大約佔面積的76%[5] 由於土地供不應求,而樓價持續地高企是土地短缺是其中一個成因。土地價格和各類樓房的價格在過去多年的樓價(及相應的租金)升幅不段增加,很多市民都希望入住租金低廉的公共出租房屋。可是,同樣地,政府每年提供的公屋根本不能夠應付市民的需求。土地的需求又急速地增加的情況下,政府鑑於現時不少農地已被荒廢或用作其他用途,面對部分農地被用作非農地用途的事實,政府作出不少的對策確保能夠更有效地運用寶貴的土地資源, 以增加住宅土地供應。[6]



這情況下,一些原本已長期居住在鄉郊農地或空置土地上的市民,他們根本就不清楚業主是誰, 也沒有人問他們收過租的情況下。被逼搬遷或離開家園,只有向法庭申請「逆權管有」就是他們唯一的法律保障。很多「逆權管有」土地的官司都是在這個背景下出現。原本逆權管有目的是避免土地不被開發和荒廢、方便非註冊土地的物業轉易等等,但是現在卻變成業主的權益被損害,佔有者則不需要付任何代價就得到利益的相對局面。有見及此,香港法律改革委員會曾在2012年發表過報告,建議當香港有註冊業權制度後,大幅修訂「逆權管有」相關法例,只要註冊業主提出反對,就能阻止「逆權管有」。



  1. 修訂的內容及資詢文件



根據2012香港法律改革委員會發表過報告及諮詢顯示:[7]


諮詢文件指出,《土地業權條例》(香港法例第585章)雖已於2004年制定,卻仍未實施。現行的契據註冊制度並不保證業權。現時即使某人已註冊為物業的擁有人,其業權仍可能會有不明確或不妥善之處。因此,土地業權是相對的,而業權誰屬最終要視乎土地由誰管有而定。


諮詢文件的建議如下:


  • 現時以管有(possession)為基礎的非註冊土地機制、新界土地界線問題,以及法庭已裁定《時效條例》的現有逆權管有條文符合《基本法》,小組委員會認為現有的逆權管有條文應予保留
  • 逆權管有的法律應在未來的註冊土地制度之下重新訂定。註冊本身是對逆權管有的一種保障方式,但這保障不應是絶對的。
  • 當香港設有註冊業權制度時,單憑逆權管有不應足以令註冊產業的業權終絶。註冊擁有人的權利應受到保障。不過,上述保障不會是絶對的。在建議的機制之下:


  • 已註冊業權土地的擅自佔地者,只可在連續逆權管有該土地10年後才有權申請註冊。

  • 註冊擁有人會獲通知擅自佔地者已提出申請,並可對申請提出反對。

  • 如註冊擁有人未有在規定時間之內提出反對,逆權管有人便可獲註冊。

  • 如註冊擁有人提出反對,逆權管有人的申請便會失敗,除非他能證明以下其中一種情況:()基於衡平法的不容反悔原則,註冊擁有人謀求剝奪擅自佔地者的管有權是不合情理的,而在該情況下,擅自佔地者理應獲註冊為擁有人()申請人基於其他原因有權獲註冊為業權的擁有人;或()擅自佔地者是毗鄰土地的擁有人並錯誤但合理地相信自己是該土地的擁有人。

  • 如擅自佔地者未有被逐出並繼續逆權管有土地再多兩年,則擅自佔地者會有權提出第二次申請,而有關事宜會轉交審裁官裁決。


  • 小組委員會建議隱含特許原則應予廢除,並建議應在香港制定一項條文,訂明:
    就裁定佔用土地的人是否在逆權管有該土地一事而言,不得單憑該人的佔用與擁有人目前或未來對該土地的享用沒有抵觸這一事實,便假定該人的佔用因法律的隱含規定而得到後者准許。
  • 小組委員會知道,已被剝奪管有權的註冊擁有人須繼續就政府租契的契諾負上法律責任,而這樣不合情理的情況是有可能出現的。
  • 政府應加倍努力解決新界的土地界線問題。然而,小組委員會認為單單對界線重新進行全面測量並不能解決問題,因為按重新測量的界線而蒙受損失或不利的人未必會接受新的界線。


根據政府新聞處的公報顯示,雖然這條例曾經在2004年作出諮詢和修訂,可惜到現在仍未實行的原因有以下四點:[8]


    1. 《條例》制定後進行的檢討工作顯示,《條例》需作大幅修訂才可生效。《條例》生效前需處理多個複雜問題,當中包括土地由舊制度轉至新制度的轉換機制。《條例》制定時公眾傾向以較為簡易清晰的「白晝轉換」機制(即《條例》生效後第12年結束時自動一舉轉制)處理改制安排。然而,自動轉制或影響登記冊業權不清的土地業權,亦令土地註冊處須負起賠償因日後發現業權註冊紀錄不準確而導致某方權益受損或無效的法律責任。為管理風險及保障處方有足夠營運基金應對索償,《條例》需加入土地註冊處處長可就業權不清個案註冊「抗完全轉換警告書」機制,使相關土地暫時不會被自動轉制而影響業權及權益。

    2. 此外,根據《條例》現時的條文,如有業權擁有人因轉制後發生的欺詐而在不知情下失去業權,法庭須頒令更正業權註冊紀錄以恢復其業權;而不知情的買方會獲得由「土地業權彌償基金」支付設有上限的彌償(稱為「強制更正規則」)。有持份者反對「強制更正規則」,認為這規則會影響公眾對業權註冊紀錄能否作為業權不可推翻的證據的信心,而審慎的買家最終仍會在物業交易前翻查業權歷史,令《條例》無法達到其原來目的;但亦有持份者認為有必要保留該規則,令欺詐個案中的前業權擁有人可以取回物業。另一方面,有持份者對彌償設有上限有所保留。鑑於持份者的不同意見,土地註冊處目前正探討可行的折衷方案。



  1. 基督教的倫理探討



雖然條例經過了13年時間仍在諮詢和修訂的階段,這當然是就不同部們的討論和商議情況下,確定能夠保障到不同人的權益,修訂才實。可惜要發展局、地政總署、律政司、香港律師會、香港大律師公會、香港地產建設商會、香港銀行公會、香港按揭證券有限公司、地產代理監管局、消費者委員會和鄉議局這些主要持份者全部通過修訂才能實行的話,那可能仍需要一段相當長的時間。然而,作為基督徒的筆者而言,筆者盼望能從一個基督教倫的角度探討一下業權擁有者和侵佔者兩方面的角度探討雙方的倫理觀,並希望作出小結,以表達筆者的支持觀點。



4.1 在業權擁有人角度探討倫理觀:


何謂正義(Justice) 或公正的原則?


根據羅秉祥的分析:正義相當於「公允」或「公平」(fairness) ,現在指的是分配的正義(distributive justice) [9] 公平是一個比較的觀念,公平的道德價值基礎是權利。權利是一個非比較的概念,指到權利被侵犯。在這境況中業主的擁有權正正就被佔者所侵犯。而聖經是強調責備那些違反公平和公義、任何經濟上的剝削、發橫財、走捷徑、不勞而獲的貪婪,[10] 這是罪,使人墮落遠離神。另外,十誡中也列明不可以貪戀你鄰舍的房屋(20:17a)



那在這境況中,愛與正義又是如何驅分;雙方有沒有衝突呢?


羅秉祥認為:愛與正義某一角度看是有衝突的,基督教倫理強調捨己,要想盡辦法尋求他人的益處,不求自己的益處,這就是愛。[11] 可是,這裡有一個漏洞是:我要愛我的鄰舍,為鄰舍犧牲,但現實情況是我不止一個鄰舍,若有10個鄰舍,我只為一個犧牲了,那剩下來的9個就沒對他們盡了點愛了。[12] 筆者認為羅氏的觀點與奧古斯丁提出的愛的倫理相似。奧古斯丁指出愛的倫理實現是:德行和責任中提到:「愛必須具一定的理序,不可以混淆仁愛和欲求,也不可以顛倒享受和享用」。[13] 奧氏認為人要恢復健康,就免墮於罪中,就要有權威(authority) ,即是十誡的內容,廣言之就是命令、律例和典章,這皆與理性一致。這也人人的責任,有助人恢復德行。[14]至於人的責任,奧氏則從義務論作評論,指出行動自身是否公義、尊重人的權利、順服正當的權威或適當的法律。[15]



另外,在聖經中擁有財富、財產在舊約是神的祝福,公平和公義地賺取財富是先知書的一個教導。但是如果人得到財富、財產的方式是違反公平和公義,欺壓他人,神就視為大罪。[16]所以,在逆權管有中,一方面業主擁有他們土地的財產,是公平和公義,他們並沒有欺壓他人來取得業權,因業權本身就是屬於他的。反觀,逆權侵佔者卻是在損害了業主原本的權益下,就不需代價得到業權的方式是違反公平和公義,欺壓業主的。但另一方面,財富、財產全部都是屬於神的,早期教會鼓勵共享。並且如果富人若有充分的能力使貧窮人獲得溫飽而不去作,在道德上相當於使人失去溫飽,[17]土地的業權也是相似。若業主的土地多到連自己都沒空去打理,他是有充分的能力使貧窮人獲得土地作寄居之用而不去作,這就是使人失去寄居之處。另外,若業主根本就是手懶的,沒有勤勞地打理自己的產業和土地,那麼聖經指這樣的貧窮是他的懶惰所造成的。因為財富是由勤勞工作換取的,人要為自己的貧窮負責,不能責怪神。[18] 聖經也教導我們神是看顧患難中的孤兒、寡婦、寄居者、為奴的愛人的神,因此這些人在以色列地是最無依無靠的,孤立無助的,最需要人援助的。[19] 在土地的運用上,聖經利未也記載了業主是要如何對待土地、寄居者和鄰舍。「在你們的地收割莊稼、不可割盡田角、也不可拾取所遺落的。不可摘盡葡萄園的果子、也不可拾取葡萄園所掉的果子、要留給窮人和寄居的.我是耶和華你們的 神。」(19:9-10) 這裡表明了土地運用的其中一個觀點,就是業主不可賺到盡。[20] 在利19:13-14: 「不可欺壓你的鄰舍、也不可搶奪他的物.雇工人的工價、不可在你那裡過夜留到早晨。不可咒罵聾子.也不可將絆腳石放在瞎子面前.只要敬畏你的 神.我是耶和華。」更表明業主不可欺鄰舍。[21]所以,神是看顧那些沒有土地、沒有產業的寄居佔地者。筆者也讚成這個的教導,不過前題是神同樣是一個大公無私、一視同行的神(10:17; 10:34),神並不偏待人(2:11) ,神是公義的神(5:24; 6:8) 。神若然讓那寄居侵佔者有權得到那土地,那是否其他的露宿者、拾荒者、社會上其他沒有住屋的人都能夠作為侵佔者,侵佔業主的土地?



4.2 在侵佔者的角度探討倫理觀:


羅秉祥認為要考慮這行為對於從事這種行為的人是否非常重要?例如他是否靠此維生?這是否對他人生有特別意義?如果是的話,便當給予他自由去做。[22] 這方面,筆者同意羅氏所論及自由觀點下的行為合理成分。對於逆權侵佔者來說,大多數的業權對於他們要說都是他們生活居住的地方,是非常重要的,他們住了十幾廿年,突然間沒有了,他們就根據無家可歸。有些更可能是他們祖先那輩已經住在那裡,他們視這土地為他們的祖業一樣,對於他們來說是有特別意義。他們也沒有冒犯業主的意思。在舊約,以色列人定居土地,是表現著他們與上帝關的真實性。土地是上帝的賜予和上帝掌有,透過上主的應許和立約的賜予,地是屬乎以色列的。[23] 土地又是救恩架構中的一環。[24] 當剝削者和受害者同為上帝的子民時,當剝削的工是上帝賜給百姓的神物時,這悖逆乎常理的濫用就顯出罪來。[25] 筆者在思想,在現實的場景中究竟誰是真正的「剝削者」? 是業主還是逆權管有弱勢者? 究竟誰是真正的「受害者」?是業主還是逆權管有弱勢者? 在舊約和今日,我們都不難理解被受害的永遠都是弱勢的貧窮人,而剝削者永遠都是那些擁有大量財富和資源的人。



華德凱瑟指:上主的土地,更是安息之地,並指應許之地實為以色列為萬國得之應許的所在之處,就將列祖的信心與土地連結。[26] 這個的說法跟學者郝思的相似,他認為在約書亞記13-21描述士地的分配,神是是一位給百姓安息之所的神。[27] 另外,根據利25:23地是主的,以色列人是客旅、是寄居的。「客旅和寄居的」是指以色列社會中的一些沒有屬於自己土地,這些人包括原本的迦南人的後裔和外來的勞工。這些沒有土地的人,只能寄居在有土地的以色列家族中。只要家族長保有土地這些寄人離下者就有安全。他們也是律法上提到要額外關心和憐憫的公義。上主就是地主的角色,以色列人是寄居的。[28] 這情況就是今日侵佔者的寫照,他們是寄居在業權擁有人地土下的客旅和寄居的,他們在社會中沒有屬於自己土地,是外來的勞工,是寄人離下需要關心和憐憫的一群人。以色列人是持有(possess) 土地,得以佔據、使用,但上主才是擁有(own) 它。正如香港的地主都是持有土地,但上主是擁有者。惟有上主有權宣告祂的百姓都有賴於祂。上主擁有土地,並要求寄居者在土地的使用上對祂負責,才是舊約倫理的本色。[29] 根據舊約遵守休耕或安息年的律法:「你曉諭以色列人說、你們到了我所賜你們那地的時候、地就要向耶和華守安息。六年要耕種田地、也要修理葡萄園、收藏地的出產。第七年地要守聖安息、就是向耶和華守的安息、不可耕種田地、也不可修理葡萄園。遺落自長的莊稼、不可收割、沒有修理的葡萄樹、也不可摘取葡萄.這年、地要守聖安息。地在安息年所出的、要給你和你的僕人、婢女、雇工人、並寄居的外人當食物。」 ( 25:2-6),以及禧年的制度「我的律例你們要遵行、我的典章你們要謹守、就可以在那地上安然居住。地必出土產、你們就要喫飽、在那地上安然居住。你們若說、這第七年我們不耕種、也不收藏土產、喫甚麼呢.我必在第六年、將我所命的福賜給你們、地便生三年的土產。第八年你們要耕種、也要喫陳糧、等到第九年出產收來的時候、你們還喫陳糧。」(25:18~22) 。若讓手下的奴僕,你在農業上的資產,六年後重獲自由,進而減損手中的產業,又或在田或葡萄園裡不盡量取,留給有需要的人(15:1~11)[30] 。筆者認為就符合逆權管有的12年時效條例的方向,當過了某一個時間,就讓受欺壓的、弱勢的得到像約律法一樣保護的安全保障。



小結:


雖然在上述的討論,根據不同的學者的觀點,都有對業主和侵佔者的分析和倫理的支持。然而,筆者綜合上述的分析後,讚同朱海迪在保護八鄉錦田土地時所說的:



「雙方的道理都很清楚。不過紙上業主眼裏只有白花花的銀紙,根本與土地一點感情都沒有,也對土地的耕作經營沒有作出一點貢獻。當業主把土地從使用者手上搶過來後,也不見得會珍惜,只會進行破壞式的開發,然後盡快將新建出來的住房轉手圖利。相反,居民或農戶雖然不是註冊業主,但他們和土地日夕相對,耕耘,早已建立起不可分割的關係。」[31]



這就像華爾基在舊約神學中所提及土地不僅是地域意義上的空間,更是一個擁有記憶和有意義存在的地方。它是象徵人的根源。布魯格曼觀察到:「地方是一個具有歷史意義的空間,在那裡,曾經發生的事情被人記起,提供了跨世代的連續性與身分認同。」[32] 彭巴頓更認為承受產業: 和好。因為約的產業本質上是人得以神和好。神所賜的和好,可以用創世紀至啟示錄一再出現的一包話,「我要作他們的神,他們要作我的子民。」(17:7; 21:3)[33] 筆者認同華德凱瑟和郝思的說法,當時的約書亞帶領以色列人攻入迦南地,土地並不是他們的,不過土地是從神而來,應許和賜福也是從而來,是他們一點也不配得的恩賜。不過神卻是願意賜給順服祂的人安息之所的神。[34]



結論



筆者明白「逆權管有」條例的訂立原意是避免土地不被開發和荒廢、方便非註冊土地的物業轉易等等。當我們在基督教的倫理和神學的觀點探討這些法律依據又是否合理?現行的法例又是否對業主不公平?等的問題時,若我們從神是土地有者,祂是賜福那些寄居的、需要憐憫的人時候,自然比較傾向站在被逼遷農戶或侵佔者的角度看問題,但筆者認同朱海迪所言:「他並不同意粹純保留「逆權管有」制度,讓農戶繼續與地主打官司是出路。他認為,歸根結柢,政府也要回到基本步,尊重香港有城有鄉的環境,帶領市民一起制定鄉郊可持續發展政策,保護鄉土,也重新發展鄉土綠色產業。當農村綠色經濟得以復甦,紙上地主也會看到趨勢所在,不用盲目破壞環境。」[35]



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參考書目:

 


  1. 萊特著。《基督教舊約倫理學》。台北:校園書房出版社,2011

  2. 羅秉祥著。《自由社會的道德底線》。香港:基道出版社,1997

  3. 羅秉祥著。《黑白分明——基督教倫理縱橫談》。香港:宣道出版社,1992

  4. 羅秉祥著。《公理婆理話倫理》。香港:更新資源(香港) 有限公司,2002

  5. 鄭順佳著。《天理人情:基督教倫理解碼》。香港:三聯書店(香港) 有限公司,2005

  6. 華爾基著。俞明義譯。《舊約神學下冊》。香港:天道書樓有限公司,2013

  7. 華德凱瑟著。廖元威等譯。《舊約神學探討》。台北:中華福音神學院,1987

  8. 郝思著。傳湘雯譯。《郝思舊約神學》。美國:麥種傳道會,2014

  9. 彭巴頓著。黃漢森譯。《舊約神學》。香港:種籽出版社有限公司,1987

參考資料:


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  6. <就《土地業權條例》的修訂進行諮詢轉換現有土地及物業權註冊制度》>。《土地註冊處》(2008/12) , 下載自: <http://www.landreg.gov.hk/consultation/tc/download/dev1219cb1-396-6-c%20(P.25-32)_conversion.pdf>

  7. <就《土地業權條例》的修訂進行諮詢更正及彌償條文>。《土地註冊處》(2008/12) , 下載自:< http://www.landreg.gov.hk/consultation/tc/download/dev1219cb1-396-6-c%20(P.8-16)_rectification.pdf >

  8. 《香港人口趨勢1981-2011》。《香港統計處》(2012/12/28), 下載自:<http://www.censtatd.gov.hk/press_release/pressReleaseDetail.jsp?charsetID=2&pressRID=3339>

  9. 《香港人口估計》。《香港統計處》(2016/12/19), 下載自:

  10. <按區議會分區劃分的人口及住戶統計資料>。《香港統計處》(1997/12/1), 下載自:<http://www.statistics.gov.hk/pub/hist/1991_2000/B11303011997AN97B0100.pdf>

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  12. 《鄉郊及新市鎮規劃小組委員會於2005610日或之後舉後的公開會議》。《城市規劃委員會》(2005-2017), 下載自:<http://www.info.gov.hk/tpb/tc/meetings/rntpc_meeting.html#2005>

    《多管齊下增加土地供應》。《香港政府新聞網》(2016/4/7), 下載自:<http://www.news.gov.hk/tc/record/html/2016/04/20160407_191035.shtml>

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    概括土地用途分布情況〉。 《香港政府規劃署》,2007年數據。下載日期:2017/1/18。資料下載自:

    《立法會五題:農地用途》:《香港政府新聞網》(2011/11/30), 資料下載自:< http://www.info.gov.hk/gia/general/201111/30/P201111300290.htm>

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    朱海迪。《八鄉錦田地區報一月號專題:法改會倡修例阻土地「逆權管有」》(2013/1/11) ,下載自:< http://www.inmediahk.net/node/1015227>

    <立法會十四題︰《土地業權條例》及業權註冊制度的實施>。《香港政府新聞網》(2016/5/25) ,資料下載自:

    高銘謙著:《舊約的土地神學》(建道神學院2017開放日工作坊, 2017) ,未出版。




[1] <逆權管有》諮詢文件>:《法律改革委員會》(2012/12/10), 下載自:<www.doj.gov.hk/chi/public/pr/20121210_pr.html>

[2] <香港法例第347條《時效條例》>:《律政司:雙語法例資料系統》(1997/6/30), 下載自:< http://www.legislation.gov.hk/chi/home.htm>

[3] 同上。

[4] 《香港人口估計》:《香港統計處》(2016/12/19), 下載自:

[5]概括土地用途分布情況: 《香港政府規劃署》,2007年數據。下載日期:2017/1/18。資料下載自:

[6] 《立法會五題:農地用途》:《香港政府新聞網》(2011/11/30), 資料下載自:

< http://www.info.gov.hk/gia/general/201111/30/P201111300290.htm>

[7] 《逆權管有》(香港法律改革委員會諮詢文件): 香港法律改革委員會》(修訂日期:2017/1/12), 下載自:<http://www.hkreform.gov.hk/tc/publications/adversepossession.htm>

[8] <立法會十四題︰《土地業權條例》及業權註冊制度的實>:《香港政府新聞網》(2016/5/25) ,資料下載自:< http://www.info.gov.hk/gia/general/201605/25/P201605250220.htm>

[9] 羅秉祥著:《公理婆理話倫理》(香港:更新資源(香港) 有限公司,2002), 94-95

[10] 羅秉祥著:《公理婆理話倫理》, 275

[11] 羅秉祥著:《黑白分明——基督教倫理縱橫談》(香港:宣道出版社,1992) ,頁15-16

[12] 羅秉祥著:《公理婆理話倫理》, 102-103

[13] 鄭順佳著:《天理人情:基督教倫理解碼》(香港:三聯書店(香港) 有限公司,2005) ,頁38

[14] 鄭順佳著:《天理人情:基督教倫理解碼》,頁40

[15] 鄭順佳著:《天理人情:基督教倫理解碼》,頁41

[16] 羅秉祥著:《公理婆理話倫理》, 265, 268

[17] 羅秉祥著:《公理婆理話倫理》, 274

[18] 羅秉祥著:《公理婆理話倫理》, 269, 274

[19] 羅秉祥著:《黑白分明——基督教倫理縱橫談》,頁32

[20] 高銘謙著:《舊約的土地神學》(建道神學院2017開放日工作坊, 2017) ,未出版。

[21] 高銘謙著:《舊約的土地神學》,未出版。

[22] 羅秉祥著:《自由社會的道德底線》(香港:基道出版社,1997) ,頁43

[23] 萊特著:《基督教舊約倫理學》(台北:校園書房出版社,2011) ,頁76

[24] 萊特著:《基督教舊約倫理學》,頁116

[25] 萊特著:《基督教舊約倫理學》,頁125

[26] 華德凱瑟著,廖元威等譯:《舊約神學探討》(台北:中華福音神學院,1987) ,頁164

[27] 郝思著,傳湘雯譯:《郝思舊約神學》(美國:麥種傳道會,2014) ,頁290

[28] 萊特著:《基督教舊約倫理學》,頁127

[29] 華爾基著,俞明義譯:《舊約神學下冊》(香港:天道書樓有限公司,2013) ,頁663

[30] 萊特著:《基督教舊約倫理學》,頁131

[31] 朱海迪:《八鄉錦田地區報一月號專題:法改會倡修例阻土地「逆權管有」》(2013/1/11) ,下載自:< http://www.inmediahk.net/node/1015227>

[32] 華爾基著,俞明義譯:《舊約神學下冊》,頁653

[33] 彭巴頓著,黃漢森譯:《舊約神學》(香港:種籽出版社有限公司,1987) ,頁509

[34] 郝思著:《郝思舊約神學》,頁291

[35] 朱海迪:《八鄉錦田地區報一月號專題:法改會倡修例阻土地「逆權管有」》(2013/1/11) ,下載自:< http://www.inmediahk.net/node/1015227>

 
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